קרן ריט – השקעות נדל"ן בלי להשקיע בנדל"ן
חלום הדירה מתרחק והולך עבור רבים בישראל, המהווים כשליש מהאוכלוסייה (לשני השליש הנותרים כבר יש לפחות דירה אחת בבעלותם). אבל יש עוד אפשרות להשקיע בנדל"ן גם בלי להתרוצץ, לחפש דירות ולהידרש להון עצמי של מאות אלפים או מיליונים, ובלי להיות בחוב ב-20 או 30 השנים הבאות.
השקעות אלטרנטיביות בנדל"ן
מה אם היו אומרים לכם שאפשר להשקיע בנדל"ן בלי לקנות אפילו דירה אחת? בלי להסתבך עם בנקים והון עצמי; בלי לעסוק בשוכרים ובתיקוני אינסטלציה. ברוכים הבאים לעולם ההשקעות האלטרנטיביות. אחת מהן מאפשרת לכם לרכוש נכסי נדל"ן רבים, וליהנות מתשואה נאה גם בלי לקנות אפילו דירה אחת.
קרן ריט בתחום הנדל"ן עושה בדיוק את זה (REIT – Real Estate Investment Trust). בדיוק כמו שמדד S&P או מדד הנאסדק כוללים מניות של חברות מובילות, כך גם קרן ריט כוללת קבוצה של נכסי נדל"ן בהם היא משקיעה. כמו כן גם קרנות ריט קונים בבורסה, בדיוק כפי שקונים מניות.
השוס הוא שבמקום שאתם תצטרכו לקנות נכסים – מישהו אחר כבר קנה ומתחזק אותם עבורכם. מדובר בנכסי נדל"ן מניבים, כלומר כאלה שמפיקים שכר דירה – כגון משרדים, מרכזים מסחריים, בתי חולים, מבני מגורים ואפילו חניונים. מתוך התשואה שמתקבלת, קרנות ריט מחויבות לפי חוק להפריש 90% כדיבידנדים לבעלי המניות בקרן.
שיטת ההשקעה הזו ידועה בחו"ל כבר החל משנות ה-60 של המאה ה-20, ובישראל היא החלה להתפתח רק בשנות האלפיים. קרן הריט הישראלית הראשונה הייתה ריט 1 שהוקמה בשנת 2006, ואחריה נוסדה קרן ריט שנייה בשם סלע נדל"ן / סלע קפיטל שהוקמה ב-2007.
לעומת ישראל – בארצות הברית יש מאות קרנות ריט, שכל אחת מהן יכולה לכלול נכסי נדל"ן בתחומים ממש נקודתיים. מי שרוצה יכול למצוא קרנות ריט בחו"ל (וכל מניה או נייר-ערך אחר) באתר Finviz המעולה.
יתרונות וחסרונות בקרנות ריט
| יתרונות | חסרונות |
| אפשר להשקיע גם סכומים קטנים (בניגוד להשקעה בנדל"ן פיזי שמצריך הון עצמי גבוה). | מס גבוה על דיבידנדים. לעומת מס רווח הון בהשקעה רגילה (25% מהרווחים), מס הדיבידנדים בקרנות ריט גבוה בהרבה. |
| לא צריך לחפש נכסים, לא צריך להתעסק עם משכנתאות ועם שוכרים ואין כאבי ראש. | מנהלי הקרנות גובים מכם דמי ניהול, וזאת מכיוון שהם אלו שדואגים למצוא נכסים, לתחזק אותם, להביא שוכרים לאורך זמן וכן הלאה. |
| כל קרן ריט מפוזרת על פני מספר מסוים של סוגי נכסים, והגיוון מאפשר לא לשים את כל הביצים בסל אחד. בצורה כזו שומרים על תשואה נאה לאורך זמן. | קרנות ריט נסחרות בבורסה ולכן חשופות לתנודתיות של שוק המניות. מי שאין לו סיבולת לתנודתיות גבוהה, ככל הנראה לא יתאים להשקעות ריט. |
| חלוקת דיבידנדים למשקיעים (אתם). אפשר להוציא את הכספים הללו תמורת תשלום מס, וליצור לעצמכם תזרים מזומנים יציב יחסית. |
איך קונים קרן ריט
בדיוק כמו בכל מסחר אחר בבורסה, מחפשים את שם נייר הערך וקונים בסכום הרצוי בהתאם למחיר המניה הנוכחי. אם תרצו לקנות את קרן ריט 1 הישראלית – חפשו במערכת המסחר שלכם ריט 1.
אפשר גם לקנות קרנות סל בתחום הנדל"ן, בדיוק כפי שקונים קרנות מחקות מדדים (ETF) בתחום המניות. קרן אחת כזו לדוגמה היא קרן VNQ של חברת וואנגארד האמריקאית, ושם מן הסתם אתם רוכשים מניות של נכסי נדל"ן הנמצאים בחו"ל ולא בישראל.
יש לציין שקרנות ריט רבות נמצאות כבר בתוך מדדי מניות קיימים. לדוגמה, אם רכשתם קרן מחקה מדד S&P 500 – בתוכה כלולות כבר כ-20 קרנות ריט שונות בחו"ל. כדאי לשים לכך לב, שלא תקנו שוב את אותן קרנות בנפרד, כדי לא לבזבז זמן וכסף על כפילויות (למרות שלא כל כפילות היא לרעה).
איך בוחרים קרן ריט להשקעה
בדיוק כפי שבוחרים כל קרן אחרת שמחקה מדדים. חפשו את שם הקרן בגוגל, ובדקו מה התשואה לאורך כמה שיותר זמן. אם הגרף נמצא בעלייה מתמדת לאורך 5, 10, 20 או יותר שנים – משמע ששווה להשקיע בקרן. כמובן שצריך לבדוק גם דמי ניהול, מיסוי וכן הלאה… אבל כל זה כבר למשקיעים יותר אקטיביים.
לדוגמה, אם נרצה לקנות את קרן ריט 1 הישראלית – נחפש אותה בגוגל וניכנס לכל אחד מאתרי הכלכלה שמציעים מידע אודותיה (גלובס, כלכליסט, ביזפורטל וכן הלאה; אני אישית מעדיף את גלובס כי אפשר לעמוד עם העכבר על הגרף ולדעת האם הייתה ירידה או עלייה לאורך התקופה הנבחרת).
תשואה צריך לבחון לאורך זמן – לכן מסתכלים לפחות על 3 או 5 השנים האחרונות (ולא על יום, שבוע או שנה). במקרה של ריט1 ניתן לראות שיש 15.42 אחוז תשואה בשלוש השנים האחרונות (כלומר 5.14% תשואה בכל שנה בממוצע; בהחלט סביר ויפה וככל הנראה שווה יותר מהתשואה על נדל"ן פיזי).
אם נבדוק את הגרף לאורך כל הזמן הנתון, נראה שהחל מקיץ 2013 ועד היום (10 שנים) הייתה תשואה של כמעט 200 אחוז; כלומר 20% תשואה בשנה. זה אפילו מעבר לממוצע של מדד S&P 500 שעומד על 12% בעשור האחרון.
אגב, כך אפשר לבחור גם כל מניה, מדד או נייר ערך אחר לפני רכישה.
אני ממש לא יועץ השקעות אז קחו הכול בעירבון מוגבל – ולא בגדר המלצה מה לעשות. תמיד תתייעצו עם אנשי מקצוע לפני שתקבלו החלטות פיננסיות מהסוג הזה.
